Съемной квартире

Партнерский материал

Предложений на рынке аренды сегодня множество, а потенциальных арендаторов – еще больше. Тем не менее, структура и спроса, и предложения сейчас отличается от той, что была еще несколько лет назад. Во-первых, конечно, изменился сам рынок рентной недвижимости. Еще недавно его можно было разделить только на две части – дешевые, не очень качественные предложения (отдаленные станции метро, плохое состояние квартиры) и элитные квартиры (в центре города, с очень хорошим, дорогим ремонтом), цена которых зашкаливала. Теперь же можно говорить о появлении рентной недвижимости бизнес-класса – в хороших районах с точки зрения экологии и удобства, с хорошим ремонтом, отвечающим всем современным требованиям, и при этом стоимость такого жилья не превышает разумные пределы. И этот рынок сейчас активно развивается, спрос на такую недвижимость растет, ведь квартира, пусть даже и съемная, – это показатель статуса ее владельца. Поэтому и количество качественных предложений на этом рынке увеличивается.

Сегодня стоимость аренды квартиры составляет от 350 долларов в месяц за «однушку» в отдаленном районе и до нескольких десятков тысяч долларов за эксклюзивные апартаменты в центре. Средняя стоимость квартиры эконом-класса в хорошем районе – от 500 долларов, квартиры бизнес-класса – от 1000. Снимают квартиры в основном приезжие из регионов и иностранцы, однако и москвичи также часто нуждаются в съемном жилье или, например, в аренде дачи на лето.

И арендаторам, и арендодателям сейчас необходимо достигнуть своих целей, затратив минимальное количество времени, – это диктует темп московской жизни. Поэтому все чаще люди предпочитают обращаться со своими задачами к профессионалам, которые помогут сэкономить время и дадут гарантии безопасности проводимой сделки. К сожалению, решение обратиться к профессионалам, приходит уже после нескольких неудачных попыток найти жилье или арендаторов самостоятельно.

Как снять?

Снять квартиру не так-то просто — это уже стало истиной, которая найдет живой отклик у всех, кто хотя бы раз в жизни этим занимался. Условно эту задачу можно разделить на несколько этапов. Первый – поиск подходящих квартир. Вы можете расспрашивать знакомых, регулярно просматривать объявления, размещать свои. Если вы найдете подходящую квартиру через знакомых, считайте, вам повезло, но такой поиск может затянуться. С объявлениями дело сложнее – во-первых, это очень хлопотно, а во-вторых, вы рискуете попасть на нечистоплотные агентства (на рынке до сих пор множество информационных агентств, которые предлагают за определенную сумму несуществующие квартиры и, что удивительно, у которых немало клиентов) или на «черных» маклеров (опасность в том, что, обладая ограниченным набором квартир, «черный» маклер, скорее всего, уговорит вас снять не очень подходящую вам недвижимость или, еще хуже, возникнет ситуация, при которой вас через неделю выселят из квартиры). Чаще всего именно такие агентства и маклеры скрываются за объявлениями с фантастически низкими ценами. И уж всем, кто размещал свои объявления, знакома ситуация, когда навязчивые маклеры продолжают звонить, даже если вы больше в их услугах не нуждаетесь. «Наиболее правильный вариант – это сразу обратиться в хорошее агентство недвижимости, которое давно работает на рынке, имеет большую базу предложений. Это поможет вам сэкономить время и максимально обезопасить сделку, – говорит Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды МИАН-агентства недвижимости. – Например, в базе нашей компании тысячи квартир, это позволяет подбирать подходящую недвижимость за очень короткие сроки. Также мы используем современные методы, которые позволят сэкономить время, – например, вы можете, не выходя из дома, отправить заявку на поиск квартиры». К тому же агентство гарантирует конфиденциальность и опасаться, что вам будет неизвестно кто звонить и навязывать свои услуги, как это может быть, если вы разместили свои объявления, не стоит.

Воспользовавшись всеми возможными способами, вы нашли подходящую вам квартиру. Тогда начинается второй этап – ее просмотр. Тут вам следует проявить как можно больше внимательности и осторожности. Часто на этом этапе можно проверить, достоверны ли те сведения, которые вам предоставлял владелец квартиры, – действительно ли тут всего 5 минут пешком от метро, или это 5 минут через железнодорожную насыпь, прямо по рельсам; действительно ли квартира в тихом месте, а не выходит плотно занавешенными окнами на шумную дорогу; действительно ли в ней есть приличная мебель, а не один диван на трех ножках. Эти недостатки, конечно же, могут быть выявлены и сразу, но как жалко времени, потраченного впустую. Если вы нашли квартиру через профессиональное агентство недвижимости — вариант с предоставлением недостоверной информации исключен, ведь прежде чем предлагать недвижимость арендатору, ее тщательно осмотрят и проверят, и информация, которая поступит к вам, будет исходить не от владельца квартиры, старающегося преувеличить ее достоинства, а от профессионалов. Вам же только остается понять, действительно ли жилье подходит вам по всем параметрам.

Когда вы выбрали подходящий вариант, наступает третий этап – этап подписания документов. Конечно, можно обойтись и без них, однако в этом случае гарантий у вас никаких не будет. Нежелание арендодателя подписать официальный договор должно вызвать у вас подозрение. Есть три вида таких договоров: договор найма – договор между собственником и квартиросъемщиком, если обе стороны являются физическими лицами; договор аренды, если хоты бы одна из сторон – лицо юридическое; и договор поднайма – если арендодатель не является собственником квартиры. «Если вы впервые сталкиваетесь с арендой квартиры, — говорит Гульнара Рахмангулова, — обратите особое внимание на правильное и полное составление договора, в котором необходимо прописать паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке: это собственник квартиры, наниматель, все предполагаемые жильцы. Помимо этого должны быть указаны правоустанавливающие документы на квартиру. Отдельной строкой в договоре прописываются арендная плата — фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте), обязательно — опись имущества, передаваемого в пользование, и многое другое.

Правильно составленный договор аренды поможет разрешить возможные проблемы в будущем. К сожалению, непрофессионалу крайне трудно разобраться в документах, предусмотреть появление всех проблем и полностью защитить свои права. Все-таки на этом этапе лучше обратиться к юристам или к профессиональным риэлторам.

И вот – вы подписали договор и наконец-то переехали в подходящую квартиру. Вполне возможно, что, столкнувшись со всеми трудностями самостоятельного освоения рынка аренды, к этому моменту вы уже тихо (или не тихо) ненавидите все и всех – и документы, и квартиры, и самих владельцев квартир. Но поверьте, им тоже приходится несладко!

Как сдать?

Владельцы квартир сегодня – это уже не только бабушки, у которых случайно завалялась дача или квартира. Сегодня сдача в аренду – это вполне цивилизованный способ зарабатывать деньги. Поэтому взгляд современных арендодателей на свою квартиру и на способы ее сдачи изменился. Это актив, который должен приносить доход, поэтому перед тем, как он начнет работать, в него вкладываются деньги. Владельцы квартиры уже не сдают ее в том виде, в котором она есть, а делают в ней предварительно ремонт. Потратив время и деньги на ремонт, хочется как можно быстрее и выгоднее эту недвижимость сдать.

Прежде всего, арендодателю необходимо понять, какую сумму можно просить за аренду этой квартиры. «Самостоятельно оценить свою квартиру очень сложно, особенно если в нее вложено много денег, времени и сил, – объясняет Гульнара Рахмангулова. — Часто бывает, что арендодатель выставляет такую цену на свою недвижимость, что не может ее сдать месяцами. Оценка квартиры – дело очень сложное, самостоятельно проштудировать рынок предложений недостаточно, цена аренды зависит от множества деталей, о которых непрофессионал может даже не догадываться». Даже если вы не собираетесь сдавать жилье через агентство, обратиться к профессионалам не помешает: они смогут оценить вашу квартиру, дать рекомендации по использованию, оценить рентабельность.

Когда приходит понимание, за какую сумму можно сдать квартиру, начинается поиск потенциальных арендаторов. Искать арендаторов можно теми же способами, что и недвижимость. Расспросив друзей и знакомых, арендатора можно найти достаточно быстро: как правило, желающих снять недвижимость гораздо больше, чем желающих сдать. Но, скорее всего, большой финансовой выгоды такая сделка не принесет, вам периодически придется «входить в положение», и вообще, вступив в финансовые отношения с хорошими знакомыми, можно скоро стать с ними врагами. Так что этот вариант – палка о двух концах. Объявления в газете, в интернете и на столбах приведут к тому, что вам будут звонить агентства недвижимости или «черные» маклеры. Не говоря уж о том, сколько времени займет публикация объявлений.

Работа с арендодателями в агентстве обычно строится по трем схемам. «Первая схема – рассказывает Гульнара Рахмангулова, — это просто занесение квартиры в базу агентства, за размещение этой информации денег арендодатель не платит, но при этом будут организованы показы, грамотно составлен договор найма. Минус такой формы работы – работа может затянуться, ведь ваша недвижимость не будет активно рекламироваться. Вторая схема – эксклюзивное обслуживание. В этом случае арендодатель получает персонального менеджера, который проведет оценку недвижимости, зафиксирует все требования к арендатору, информация о недвижимости будет размещена не только в базе, но и в СМИ, что привлечет к ней дополнительное внимание. И третья схема, которая сейчас получает все большее распространение, – это доверительное управление. В этом случае арендодатель вообще не имеет никаких забот – все за него будут делать специалисты нашей компании – искать арендаторов, оформлять документы, следить за исполнением всех пунктов договора, вовремя вносить коммунальные платежи и т. д.».

После того как арендатор найден, с ним подписывается договор найма или аренды. Для арендодателя, как и для арендатора, необходимо как можно лучше и точнее его составить, прописав все мелочи, чтобы предотвратить возможные проблемы. «Самостоятельно очень сложно правильно оформить такой договор, — рассказывает Гульнара Рахмангулова. – Часто получается так, что владелец полагается практически на честное слово арендатора и это, к сожалению, часто приводит к серьезным проблемам».

Однако даже если вы правильно все оформили, 100%-ную гарантию, что у вас не возникнет никаких проблем, вам никто дать не сможет. Если вы действительно дорожите своим временем и нервами, то лучше всего будет оформить страховку. «Все наймодатели, заключившие договор с МИАН-агентством недвижимости, бесплатно получают страховые полисы по рискам гражданской ответственности и повреждения имущества, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Страховой продукт предназначен как для тех, кто сдает жилье в городе, так и для тех, кто предоставляет в аренду загородную недвижимость. Страхование помогает избежать множества проблем, которые могут появиться во время эксплуатации квартиры».

«Постпродажная» поддержка

От неприятностей на 100% не застрахован никто. Тем не менее свести к минимуму риски возможно — воспользовавшись услугами профессионалов. Тогда и после заключения договора вы можете рассчитывать на поддержку со стороны агентства. «Мы всегда следим за соблюдением всех пунктов договора найма, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Мы готовы бесплатно переселять арендаторов, а в случаях досрочного расторжения договоров, в кратчайшие сроки найти других жильцов. Нам очень важно, чтобы наши клиенты – и арендаторы, и арендодатели – нам доверяли и обращались к нам снова».

Рынок недвижимости

• Аренда

Опубликовано на сайте: 20 января 2011 г. 14:00
Публикация в газете: №2 (824) от 20 января 2011 г.

О правилах сдачи и съема жилья

Сначала они ищут друг друга: те, кто хочет сдать жилплощадь и кто хочет ее снять. Нашли. Дальше – казалось бы, чего проще – живи, радуйся, не забывай только платить за съемное жилье или стриги купоны со сдаваемых метров. Но на деле все обстоит не так просто. Правилам съема и сдачи жилья посвящен сегодняшний материал.

Сами или через посредника?

Существует два основных варианта снять/сдать жилье:
– самостоятельно (перелопатив тома газет и журналов, специализированных интернетовских сайтов, опросив друзей и знакомых, перечитав объявления на столбах и дверях подъездов;
– обратиться к профессиональным посредникам.

Если заниматься поиском съемной квартиры самому, то можно сэкономить определенную сумму на услугах посредников. Но есть риск потерять массу времени и даже стать жертвой мошенников.

Второй вариант избавит вас от ненужных контактов. Но и здесь вы не застрахованы от нечестных посредников.

На рынке аренды квартир работают два вида компаний: информационные агентства и агентства недвижимости. Первые за определенную плату (деньги – вперед) предоставляют список адресов сдаваемых в аренду помещений. Но зачастую по названным адресам жилье уже бывает сдано или вообще не сдается. Деньги, естественно, не возвращаются.

К агентствам недвижимости доверия больше. Они имеют базы данных, которые ежедневно обновляются. И по заявке клиента берут на себя поиск подходящих вариантов квартир и их проверку, выезжают на просмотр жилья вместе с предполагаемым квартиросъемщиком, ведут переговоры с владельцами квартиры. Оплата производится только после заключения договора нанимателя с хозяином квартиры.

Совет

Чтобы выяснить диапазон цен на рынке сдаваемого жилья, не помешает самостоятельно провести некий мониторинг. Имейте в виду, что почти все рекламируемые в печатных СМИ объекты выставлены от посредников. Можно также обзвонить ряд агентств недвижимости и проконсультироваться со специалистами, на что можно рассчитывать.

Этап проживания

Прежде чем заселяться, собственнику и будущему квартиранту необходимо обсудить свои взаимоотношения и закрепить их на бумаге.

Что такое договор аренды жилого помещения? Это соглашение, по которому собственник (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) жилое помещение в ограниченное сроком владение и пользование им. Сейчас эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку: договор найма или поднайма. По сути, речь идет об одном и том же. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.

В договоре обязательно следует указать:
1. Предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. Размер и порядок внесения арендной платы;
3. Права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. Ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. Срок аренды и порядок продления договора аренды;
6. Реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. Дату подписания договора.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.

Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре и другие условия. Например, возможность доступа арендодателя в помещение. Это позволит оградить жильца от неожиданных визитов хозяина жилья. В договоре надо прописать специальное условие – предварительно уведомлять квартиранта о посещении квартиры, допустим, с целью проверки ее состояния. Оговаривается и время таких визитов.

Чаще договор заключается между двумя сторонами – собственником жилья и нанимателем. Иногда бывает и еще один участник – агентство недвижимости, которое нашло клиента для заселения в эту квартиру. Но, как правило, в дальнейшем оно никакой ответственности и обязательств перед ним не несет (за исключением случаев, когда квартира находится у него в доверительном управлении). Дальше заключается договор с собственником жилья, агентство, получив деньги за «сводничество», умывает руки. Случается, что риелторская компания заключает официальный договор с клиентом, в котором прописано, что если в течение 3 месяцев клиент по какой-либо причине съехал из квартиры, то агентство обязуется бесплатно подыскать другой вариант. Но такое бывает редко. Поэтому обращайтесь в ту компанию, которая предоставляет такую услугу.

На заметку

Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.

Зачем «бумажный» договор?

Казалось бы, а не проще договориться устно?

«Бумажный» договор необходим для защиты интересов обеих сторон. Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:

1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;

2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей. Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.

Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже если сдаете квартиру близкому родственнику.

На заметку

Если квартира находится в государственной собственности, то ее можно сдать по договору поднайма и только с разрешения наймодателя в лице города и всех «прописанных» в квартире. Если квартира приобретена по ипотеке, необходимо предоставить письменное разрешение банка на сдачу в аренду, если иное не предусмотрено договором.

Осторожность не повредит

Прежде чем заключать договор, владельцу квартиры стоит проверить паспорт будущего квартиранта (и снять с него копию на случай, если вдруг придется его разыскивать вместе с правоохранительными органами), желательно и убедиться в его платежеспособности. Не помешает попросить у него информацию о его месте работы (название и адрес компании), а также контактные телефоны.

Будущему жильцу тоже не надо стесняться попросить хозяина квартиры показать документы на жилплощадь (ордер, договор купли-продажи, дарственную и прочее). Паспорт, чтобы удостовериться в том, что перед ним действительно собственник жилья, а не подставное лицо. Бывает, что жилье сдает человек, которые не является его собственником. Заключается договор, квартирант отдает деньги за проживание, а на следующий день появляется настоящий хозяин квартиры и выставляет «гостя» за дверь.

Кстати, о родственниках

Иногда возникает ситуация, когда по поручению хозяина квартиру сдает любое другое лицо: сын, родственник, знакомый и т. п., или когда хозяин квартиры находится под опекой или попечением других лиц. Общее правило гласит: если по закону хозяин жилья вправе самостоятельно совершать сделки, он может передать это право любому другому лицу. В таком случае он должен выразить свою волю в доверенности, которую выдает доверенному лицу. Этот человек как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду. В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо. Документ необходимо заверить у нотариуса.

Совсем иная ситуация складывается тогда, когда над хозяином квартиры установлена опека или он находится на попечении другого лица. Напомним, что опека устанавливается над малолетними (детьми моложе 14 лет) гражданами, а попечительство – над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет). Опекуны вправе самостоятельно сдать квартиру в аренду за хозяина, а попечители – дать согласие на сдачу квартиры хозяином только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Деньги – вперед!

Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Но частенько, чтобы снизить налог, арендодатель и арендатор указывают в договоре аренды меньшую сумму. В случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой, и доказать, что на самом деле квартира сдается за другие деньги, будет невозможно.

Как правило, при заселении в квартиру арендатор платит за первый месяц проживания и вносит залог за последний. Если до конца срока аренды наниматель соблюдал условия договора, залог либо возвращается, либо засчитывается за последний месяц проживания. С помощью залогового депозита арендодатель страхует себя на случай возможного причинения ущерба имуществу, или если квартирант неожиданно съедет, забыв заплатить.

Если квартира была найдена через агентство, может быть выплачена и агентская комиссия, равная или близкая ежемесячной ставке.

Плата за аренду не должна меняться на протяжении всего срока действия договора.

Обязательно нужно четко оговаривать сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. В частности, коммунальные платежи. Стандартная схема: собственник сам оплачивает коммуналку, а все, что набегает по счетчику, – вода, электроэнергия, тепло, – квартирант. Лучше, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы, и хозяин в таком случае сам сможет контролировать ежемесячную оплату этих услуг, чтобы избежать задолженностей. Если есть телефон, желательно прописать в договоре условия оплаты междугородних переговоров, пользование кабельным телевидением, сетью Интернет и т. д. В любом случае все дополнительные платежи необходимо оговаривать заранее, в момент заселения и подписания договора найма.

При передаче денег необходимо обменяться расписками.

Про кошку и птичек

Желательно подробно прописать в договоре разные мелочи: вплоть до того, можно ли заселиться с кошкой Муркой или попугайчиком. Если хозяин возражает против животных в его доме, в дополнительные условия необходимо включить этот пункт. Или, напротив, написать, что в квартире будут обитать и четвероногие «квартиранты». Оговорить, в случае порчи ими имущества, размеры компенсации за нанесенный ущерб.

Отдельная история – с ремонтом. Кто должен его делать? Если в договоре предусмотрено условие, что квартира должна быть возвращена хозяину в первозданном виде, это одно. Возможно, придется делать ремонт или финансово возмещать собственнику потери.

Хотя есть такое понятие, как амортизация имущества и помещения. Те же обои, мебель, напольное по-крытие со временем изнашиваются. При расставании хозяина с квартирантом делается оценка ущерба и определяется, кто должен за него платить – списывать ли ухудшения квартиры на амортизацию (а значит, ремонт делает хозяин на свои средства). Или же считать причиненным ущербом, который оплачивается съемщиком. Тут уж как стороны договорятся. В договоре обычно прописывается, что наниматель не имеет права без согласия наймодателя делать какие-либо ремонтные работы или перепланировку. Чтобы, например, просверлить в стене дырку, чтобы повесить картину или зеркало, необходимо заручиться письменным согласием владельца квартиры.

На заметку

Если после подписания договора та или другая сторона захотела внести в документ что-то еще, делается дополнительное соглашение к договору – тоже в письменном виде, и подписывается сторонами.

Кто ответит за ущерб?

Желательно предусмотреть разного рода риски – залив, пожар и пр. и кто несет за это материальную ответственность.

В случае нанесения ущерба жилому помещению третьими лицами при отсутствии вины арендатора все риски повреждения либо уничтожения жилья падают на собственника жилья. Исключение из данного правила составляют те случаи, когда арендатор не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся на него.

Каков порядок возмещения убытков? В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.

При заключении договора собственнику можно обратиться в страховую компанию и застраховать свое имущество от действий третьих лиц. Сумма страхового возмещения на 1 млн руб. – 4–5 тысяч рублей.

При сдаче квартиры обязательно составляется опись имущества и акт передачи. Этот документ необходим, чтобы защитить обе стороны от ущерба, как материального, так и морального. Если такой документ будет отсутствовать, и одна из сторон по какой-либо причине пострадает, доказать свою правоту будет сложно. Опись имущества поможет избежать необоснованных претензий как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя.

Опись составляется в двух экземплярах, в простой письменной форме с указанием ФИО, паспортных данных сторон.

Проверки на пороге

Нанимателю необходимо обойти квартиру и сверить наличие и состояние предметов с текстом описи. Обычно акт приема-передачи имущества содержит следующие пункты:

• Описание недостатков объекта. Например, плитка в ванной треснута, розетка в комнате неисправна, на потолке в кухне пятно.
• Опись переданного в пользование имущества. Перечислить все предметы мебели и интерьера, находящиеся в квартире на момент въезда арендатора. Эксперты советуют при описании бытовой техники не только указывать марку и модель, но и записывать ее серийный номер. Вдруг предприимчивый наниматель заменит телевизор или стиральную машину на похожую технику, но неисправную или хуже по качеству.
• Показатели счетчиков. При составлении акта приема-передачи квартиры необходимо снять все показатели счетчиков и вписать их в акт. Это поможет избежать переплат как собственником жилья, так и нанимателем.
• Передача полного комплекта ключей от объекта.

Памятка для хозяина и квартиранта

Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:
– заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения;
– совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством;
– давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается;
– расторгнуть договор аренды в судебном порядке;
– требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;
– требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду;
– входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;
– требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.

Обязан:
– предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
– обеспечить предоставление коммунальных услуг.

Арендатор имеет право:
– пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды;
– вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Обязан:
– сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»);
– соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
– освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды;
– беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества;
– нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества;
– своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры;
– производить текущий ремонт квартиры.

Разойтись досрочно

Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:
1. Невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки.
2. Разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.
3. Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей.
4. Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риелторской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например в связи с пожаром на лестничной клетке. В других случаях, например при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок и понести убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).

Консультировал руководитель офиса «Миэль» «На Каховке» Максим Бородыня

Галина Писарчик

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант. Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок. Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс. рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника. Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.
Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.
— Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья. Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника. Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.
Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду. Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.
— Квитанции об оплате коммунальных услуг
В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла. Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии». Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить. В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум. Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах. Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.
Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть. Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.
Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник. Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.

Аренда квартиры — дело не столь ответственное, как ее покупка, но и здесь стоит проявить внимательность.

Фото: Олег УКЛАДОВ

Когда денег в обрез, а жить где-то надо, хочется сэкономить на всем. Тем не менее есть вещи, на которые все-таки стоит потратиться.

1. Проверка документов

При аренде квартиры, увы, никогда не исключен риск нарваться на мошенников.

— Представьте, что вы приехали на встречу с хозяином квартиры, вам все понравилось. Вы отдали ему круглую сумму (деньги за два месяца и залог). Перевезли свои вещи, потратились на переезд. А человек, который сдал недвижимость, оказался не собственником квартиры, а мошенником. Поэтому очень важно не экономить свое время, усилия и деньги на то, чтобы проверить, действительно ли квартира принадлежит тому, кто ее сдает, — предостерегает гендиректор сервиса по найму и управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов.

— Убедиться в этом несложно. Нужно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Для этого подается запрос в территориальное подразделение управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии и оплачивается госпошлина — всего 200 рублей. Через 5 дней вы узнаете, как обстоят дела на самом деле, — инструктирует зампредседателя правления девелоперской компании «Баркли» Александр Красавин.

2. Ремонт

— При отсутствии хоть какого-то ремонта или при каких-то неисправностях арендную ставку могут понизить на 10 — 40%. Но следует оценить, готовы ли вы жить в квартире с неработающей сантехникой, скрипучими полами и пожелтевшими от старости обоями, — предупреждает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Некоторые хозяева предлагают арендаторам сделать ремонт за свой счет, а потраченные на это деньги вычесть из арендной платы. Не очень хороший вариант. Во-первых, кроме денег, вы потратите еще и кучу времени. А во-вторых, никто не даст гарантии, что, после того как вы приведете квартиру в порядок, собственник не повысит арендного платежа.

3. Мебель и техника

— Можно встретить предложения съемных квартир, в которых ничего нет — ни мебели, ни техники. Они заметно дешевле, чем аналогичные квартиры хотя бы с минимальной обстановкой. Но если вы не возите с собой в «багаже» диван, холодильник или стиральную машину, то ради одной лишь экономии снимать пустое жилье не надо, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В самом деле, жить без стиральной машины и холодильника вы вряд ли будете. А если покупать все необходимое, пусть даже б/у, экономия сразу сойдет на нет.

— При аренде дешевой квартиры важно также убедиться в работоспособности систем горячего и холодного водоснабжения, отопления, сантехники и электрических выключателей. Часто квартиры сдаются дешево именно из-за таких недостатков, которые с ходу незаметны, — дополняет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

4. Расположение

Это очень важный момент для крупных городов. Известный факт: квартиры у метро стоят дороже. А те, которые далеко от остановок общественного транспорта, гораздо бюджетнее.

Но это может быть обманчивой экономией. Одно дело — доехать до дома на одном виде транспорта, совсем другое — на нескольких. А если к тому же вы периодически заканчиваете работу поздно и приходится брать такси? В итоге траты на аренду квартиры на выселках могут быть такими же, как при съеме жилья у метро. Только во втором случае вы больше платите хозяину, а в первом — за транспорт.

5. Соседи

Характерный бюджетный вариант — квартира снимается в складчину. Или по комнатам. Денег, конечно, уходит меньше. Но если соседи — не ваши близкие знакомые, это может быть чревато большими проблемами, вплоть до неожиданного исчезновения каких-то ваших вещей (не будете же все, вплоть до обуви и тарелок, держать под ключом).

И даже если с компаньоном по квартире у вас наилучшие отношения, всегда есть риск, что он по каким-то причинам захочет съехать. Тогда вам в срочном порядке надо будет искать нового жильца, что сделать не так легко. Либо смириться с тем, что хозяин сам подселит кого-то, вам совершенно неизвестного.

6. Срок сдачи

Иногда жилье сдают на короткий срок. Причины могут быть разные. Например, хозяева летом живут на даче, а в квартиру, чтобы денег подзаработать, пускают жильцов. Или на неопределенный срок могут сдавать жилища, которые выставлены на продажу.

Да, такие варианты дешевле. И если вам надо где-то временно перекантоваться — почему бы нет?

Но если жилье нужно не на пару-тройку месяцев, а надолго, экономия сомнительная. Оплату за услуги риэлтора, если снимали жилье через него, никто не вернет. Скоро придется вновь тратиться на переезд. Это не говоря о том, что в квартире, которая выставлена на продажу, жить не очень комфортно — туда постоянно будут приходить посторонние люди.

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

БДИ!

Проверяйте документы на подлинность, а хозяев на адекватность

Аренда квартиры — дело не столь ответственное, как ее покупка, но и здесь стоит проявить внимательность. Мошенники не дремлют!

Самый распространенный ход — когда квартиру сдают не собственники. Это могут быть аферисты, получившие доступ к документам. Или люди, действующие в сговоре с хозяевами. Они получают деньги арендаторов, а потом появляются настоящие собственники и квартирантам приходится съезжать. Поэтому только проверить документы о праве собственности недостаточно. Надо посмотреть и паспорт тех, кто сдает квартиру.

Еще аферисты могут разместить объявления о сдаче квартиры по очень низкой цене. При этом на фотографиях будет очень приличная квартира, расположенная в хорошем месте. Вам скажут, что желающих много, поэтому квартиру надо забронировать, чтобы она осталась за вами. Цена такой брони обычно невелика, и некоторые люди, не задумываясь, переводят деньги. Конечно, ни в какую квартиру они потом не заезжают, потому что ее просто не существует.

Помимо откровенных афер, можно нарваться и просто на неприятности. Например, хозяева могут постоянно наведываться в квартиру, проверять содержимое холодильника и шкафов. Поэтому лучше заранее узнать их намерения и прописать в договоре регулярность таких посещений.

В договоре же должна быть указана залоговая сумма (если она вносилась) и условия ее возврата. Обычно деньги возвращают, когда арендатор съезжает. Они являются как бы гарантом того, что квартиранты будут содержать жилье в приличном состоянии. В случае поломок часть денег (или всю сумму) собственник имеет право оставить себе. Поэтому важно при заселении проверить исправность бытовой техники, состояние мебели, чтобы увидеть неполадки, если они есть.

Бывают квартиры (особенно на последних этажах), в которых принимать душ можно только ранним утром или ночью. В другое время суток воды там практически нет. Немаловажным будет посмотреть состояние окон и батарей, чтобы в холодные месяцы не пришлось ходить по квартире в шубе и валенках.

КСТАТИ

Можно и побюджетнее

Можно сэкономить на риэлторах. Правда, нынче они чуть поумерили свои аппетиты. Раньше требовали оплату своих услуг в размере арендной платы за один месяц. Сейчас могут скинуть цену даже до 20% от величины аренды. Но все равно это деньги. Есть бесплатные сайты CIAN или Avito, где найдете объявления от хозяев квартир. Самостоятельно проверить свидетельство о праве собственности тоже в состоянии любой человек. Частый аргумент в пользу риэлторов — они составляют договор аренды. Но его можно бесплатно скачать из интернета. А ни за какие правовые последствия сделки риэлторы все равно не отвечают.

Дешевле сдаются квартиры на первом этаже. А еще с домашними животными. Хозяевам надо, чтобы кто-то присмотрел за их кошкой или канарейкой, вот они и готовы снизить аренду.

Еще один совет экономным квартирантам — торгуйтесь. Сейчас не лучшие времена. У людей стало меньше денег, и сдать квартиру не так легко, как раньше. Так что если понравитесь собственнику, то он может и сделать скидку.

Не стоит снимать квартиры с водонагревателями, придется много платить за электричество или редко пользоваться горячей водой.

Дешевле снять квартиру можно летом. В это время спрос не так велик. Самое невыгодное время для поиска жилья — начало осени.

По данным CIAN, рост цен на аренду квартир за последний год составил примерно 1 — 4% в зависимости от города и площади жилья. Собственники квартир стараются индексировать цены в зависимости от инфляции.

Жильём в нашей стране обеспечены, увы, не все, поэтому аренда для миллионов россиян вопрос актуальный. В наше время рынок аренды квартир привлекателен как для арендаторов, так и для арендодателей. Аренда жилья, как мероприятие прибыльное, притягивает и разного рода мошенников, поэтому, тут что арендатору, что арендодателю нужно быть начеку! Квартиру можно сдать без посредников или при помощи посторонних людей, либо организаций.

Посредничество при найме

При аренде квартиры – посредник, кто это? Посредничеством занимаются как организации, деятельность которых связана со сделками с недвижимостью, например агентства недвижимости, информационные агентства, риелторские конторы, так и частные риелторы. Такие лица за определённую плату готовы подыскать вам арендатора, грамотно оформить все документы и проверить чистоту сделки. Однако не всё так безоблачно.
Время от времени до нас доносится информация о мошеннических действиях со стороны риелторских контор.

Жертвами таких нечистых на руку товарищей может стать как арендатор, так и арендодатель.

Если вы решили сдать в наём квартиру и воспользоваться помощью посредников при этом, подстрахуйтесь от обмана. Для этого:

• обязательно загляните в интернет, почитайте отзывы об агентстве. Если таковых нет, или они все «слащавые», насторожитесь;
• выбирайте компанию, которая на рынке недвижимости играет не первый год, ведь чем старше компания, и чем больше у неё клиентов, тем больше она дорожит репутацией;
• с выбранным агентством заключите договор об оказании услуг.

Условия договора с агентством изучите очень внимательно! Исключите такие условия:

• о запрете самостоятельного поиска арендаторов;
• о прямом заключении договора аренды (то есть договор должны подписать вы лично с арендатором, предварительно изучив его);
• о запрете сотрудничества с другими агентствами по вопросу аренды.

Обратите внимание на условие подбора арендатора и оплаты по договору.

Условие может быть таким, например, что за десять показов вашей квартиры потенциальным арендаторам вы обязаны заплатить определённую сумму агентству. На этом обязанности агентства заканчиваются, а вы продолжите платить за каждые десять показов, пока не кончится действие договора. Условие об оплате можно изложить, например, так: оплата по договору производится в течение десяти дней с момента заключения договора аренды.

Изучите условия о вашей ответственности – за что и какие штрафы предусмотрены. Возможно вы будете обязаны заплатить штраф агентству, если откажетесь подписывать договор аренды с не понравившимся вам клиентом, или, если сдадите квартиру родственнику без участия агентства.

Жильё арендуется только в целях проживания, поэтому если цель аренды другая, вы лично будете нести ответственность перед законом. Поэтому цель аренды – проживание, нужно прямо указать в договоре.

В обязанности агентства включите условия о подборе арендатора, о сборе и подготовке необходимых для аренды документов, об обеспечении гарантии расчёта и освобождения квартиры. Нужно настоять и на том условии, чтобы в договоре были указаны штрафные санкции, если по вине агентства вы попадёте в ситуацию с негативными последствиями.

Лучшим вариантом будет проведение анализа договора грамотным юристом, потому что невыгодные для вас условия могут быть разнесены по разным пунктам договора или замаскированы другим образом.

Можно сдать квартиру без посредников, то есть самостоятельно подыскать арендатора и заключить с ним договор аренды.

Обман со стороны арендатора

Среди нанимателей тоже можно встретить аферистов. Защититься от мошеннических действий можно, если грамотно составить договор аренды и регулярно контролировать выполнение его условий. Наиболее распространённые обманные действия арендаторов и их пресечение арендодателем:

• во-первых, чаще созванивайтесь с соседями, попросите их сигнализировать обо всех подозрительных действиях арендатора, например, при выносе мебели из квартиры;
• контролируйте исполнение условий договора регулярно, навещая арендаторов раз или два в месяц в неожиданное время, чтобы исключить, например, размещение притона в квартире;
• чтобы арендатор не смог сдать в аренду квартиру другим лицам, в договоре аренды запретите субаренду и вселение без вашего разрешения временных жильцов, в договоре должны быть указаны все лица, имеющие право проживать с арендатором;
• контролируйте телефонные счета, чтобы не остаться с многотысячными долгами по ним, требуйте немедленной оплаты. Лучше перестраховаться, отключив возможность связи с международными и междугородными номерами;
• ни под каким предлогом не отдавайте документы о собственности на квартиру и их копии арендаторам, чтобы избежать их подделки с целью мошеннической продажи квартиры;
• к договору аренды обязательно приложите опись имущества, сдаваемого вместе с квартирой и санкции за его порчу или уничтожение арендатором;
• перед сдачей квартиры возьмите залог, чтобы подстраховаться от неуплаты арендных или коммунальных платежей;
• не сдавайте квартиру, если она муниципальная, без договора, арендаторы могут приватизировать её на себя.

Если вы, сдав квартиру в аренду, планируете надолго покинуть страну или город, заключите с адвокатом договор доверительного управления квартирой.

По такому договору адвокат будет представлять ваши интересы, как арендодателя, что обеспечит контроль за действиями арендатора, что для вас, безусловно, является дополнительным плюсом.

Регистрация договора аренды в нотариальной палате положительна тем, что нотариус лично отвечает за чистоту сделки, проверяя личности сторон договора и правильность оформления договора аренды.

Сдать без посредников квартиру в аренду или с посредниками – решать вам. Стопроцентной гарантии избежать неблагополучных арендаторов вам никто не даст, но подстраховаться от многих бытовых неприятностей вы теперь можете.