Как открыть гостиничный бизнес?

О гостиничном бизнесе в России

Как организовать отельный бизнес

Принимая решение о расширении делового портфеля, часть предпринимателей задумывается о собственной гостинице. После первого же посещения развитой туристической страны и наблюдения за тем, как это сделано «у них», кажется странным, что у нас большинство отелей не перенимают удачный заграничный опыт и раз за разом наступают на старые грабли.

Престижность, распределение инвестиций, исполнение мечты – этим создание гостиничного бизнеса привлекает энтузиастов. Но восторженный подход, основанный лишь на личных наблюдениях и легкодоступной информации из сети, к сожалению, только множит неудачные проекты. Понимание причин чужого успеха или провала еще не дает представления о том, как организовать свой крупный или малый отель. Даже гостиничный технолог, хорошо представляющий, как работает гостиница, не сможет открыть собственное дело без дополнительных знаний.

С чего начать гостиничный бизнес

Сложность ведения бизнеса в этой сфере очевидна, ведь многое должно быть на высоком уровне: маркетинг, персонал, место, здание и оборудование, даже кухня. Предположим, вы уверены в своих идеях и знаете, что справитесь с тем, как вести гостиничный бизнес. С чего начать подготовку, как построить здание и открыть свой отель для того, чтобы не провалиться на старте и раскрыть весь потенциал идей – это именно та часть работы, в которой мы «доки» и знаем все, что нужно знать.

Независимо от того, стремитесь вы открыть мини-гостиницу на море или бизнес-гостиницу в крупном городе, придется проделать много работы еще на стадии планирования. Хорошо, если у вас есть опыт создания бизнеса с нуля, но даже если вы совершенно не представляете, как открыть гостиничный бизнес, и при этом обладаете бюджетом, желанием и идеей, то привлечением специалистов, опытных в том, чем вы еще не занимались, вы компенсируете отсутствующие знания. Даже мини-отель с нуля не сделать в одиночку, и, как в любом предпринимательском деле, в гостиничном понадобится много учиться и развиваться в процессе.

Любое дело начинается с идеи. Это тот этап, над которым можно поработать самостоятельно и без специальных знаний. Например, рано волноваться о том, что не ясно, как открыть на Черном море отель своей мечты или как заняться его оформлением, если представлением о нем, стоящем на берегу моря, живо только в голове. Стоит начать с блокнота, где последовательно будут найдены ответы на основные вопросы о создании гостиничного бизнеса:

• Как начать – записать идею и все, что хочется реализовать в работе над проектом отеля.
• Как развить – выделить сильные и слабые стороны идеи, последовательно расписать, как можно улучшить идею по каждому из пунктов; искать похожие проекты и отмечать в них то, что хотелось бы использовать у себя.
• Как реализовать – перейти к исследованиям целевой аудитории, бизнес-планированию и последующему созданию проекта.

Даже такая очевидная вещь, как обдуманная идея, не всегда встречается среди бизнесменов, инвестирующих в гостиницу. Мы работаем над созданием отельного бизнеса на любом отдельным этапе или с нуля и до открытия и помогаем своим клиентам отшлифовать концепцию, сделать окончательный выбор и составить бизнес-план на основании исследования аудитории и гостиничной сферы в регионе перед тем, как заняться дизайн-проектом.

Нюансы гостинично-ресторанного бизнеса

Ресторанное дело – отдельная тема в отельном бизнесе. Питание – обязательная часть обслуживания гостя, и ей нужно уделить большое внимание. Даже если это простые завтраки, не говоря о сопровождении конференций, банкетах и вечернем ресторане – в организации питания в гостинице много особенностей. Если же вы ориентируетесь на полноценное меню и дополнительные услуги, можно говорить об отельно-ресторанном бизнесе, сочетающем сложность обоих направлений.

Для правильной организации дела нужно определить, какие услуги предоставляет отель:

1. Завтраки (обязательный минимум).
2. Мини-бары в номерах.
3. Питание на протяжении дня.
4. Полноценный ресторан.
5. Бар.
6. Буфет с закусками в лобби.
7. Комплименты на ресепшн (бесплатные сладости, снеки в упаковках для гостей).

Если это комплексный гостинично-ресторанный бизнес, нужно выбрать доступные гостю форматы:

• A La Carte – меню с возможностью заказа любых блюд из полного перечня. Оплата по сумме стоимости блюд. Для такого меню в наличии всегда должен быть полный набор продуктов. Меню для постоянного потока клиентов в городских гостиницах с полноценным рестораном.
• Шведский стол – когда все блюда уже готовы и расставлены, гость сам выбирает, что и в каком количестве есть. Оплата фиксированная. Такое меню подходит заведениям с одновременным питанием нескольких десятков человек.
• Prix Fixe или Table D’Hote – подготовленное комплексное меню или меню с возможностью выбора одного из нескольких вариантов в каждой категории («первое, второе и компот»). Оплата фиксированная.
  Также надо заранее решить, осуществляется ли доставка в номер.

Если отель расположен в городе и ресторан будет посещаться местными жителями, нужно сделать отдельный вход с улицы для удобства горожан и разделения гостевых потоков. Также в городском отеле требования к кухне выше, чем в загородном.

Полноценное ресторанное дело в рамках гостиницы предъявляет свои требования к основному помещению, к кухне и оборудованию и, конечно, к персоналу. Для снижения расходов можно привлечь ресторанного оператора, который будет арендатором. В этом случае теряется прибыль от ресторана.

Бизнес-план открытия гостиницы

Ключевой этап подготовки для желающих открыть гостиницу, в котором закладываются вся концепция будущего проекта: планирование гостиницы как мини-отеля, загородного отеля, деловой гостиницы или чего-то другого; ее финансовая модель, просчитываются риски гостиничного бизнеса в регионе, определяется бюджет по открытию. Без бизнес-плана невозможно перейти к дизайну и проектированию.

Например, после изучения аудитории и региона с учетом бюджета выбрали открытие мини-гостиницы у моря на 4 номера. Бизнес-планирование должно обозначить все требования клиентов по отдыху на Черном море для предстоящего дизайн-проекта: состав гостей, что они делают в номере (для планировки номеров), на территории (для ландшафтного дизайна или патио). В плане предусмотрено, как построить на участке все необходимое, определен бюджет на план строительства, наполнение и само открытие мини-отеля.

Организация гостиничного бизнеса

Документы на строительство

Подготовив бизнес-план, определите, какие документы нужны для строительства гостиницы. Мини-гостиницы или что-то крупное , — процесс достаточно схож для любого гостиничного бизнеса. Создание частной гостиницы предусматривает подробную проектную документацию (делается после подготовки дизайн-проекта). Она отправляется на экспертизу, где выдаются разрешительные документы на строительство в соответствии с нормами для отелей. Когда здание готово, для открытия отеля нужны документы с заключениями Роспотребнадзора и пожарной инспекции.

Документы на открытие гостиницы

Для организации открытия с 2018 года нужно свидетельство о присвоении категории отеля по новой системе отельной классификации. Чтобы открыть собственный отель, нужно оформить и юридическое лицо. Обязательно документы нужны на контрольно-кассовый аппарат, лицензия на торговлю алкоголем, если таковой присутствует в меню или баре.

Для последующей работы надо продумать внутренние документы:

• бренд-бук, раскрывающий использование единого стиля,
• стандарты и правила обслуживания клиентов,
• должностные инструкции для сотрудников.

Инвестиции в гостиничный бизнес

Инвестируя в отельный бизнес, вы диверсифицируете свои ресурсы и, что привлекает многих, повышаете престиж своего бизнес-портфеля. Бизнес в России сейчас переживает новое время возможностей, инвесторы гостиничного бизнеса чувствуют себя достаточно комфортно, популярность отдыха внутри страны растет. Но перед тем, как готовить инвестиционный проект строительства гостиницы, определите, достаточно выгоден ли гостиничный бизнес для вас.

Среди сферы коммерческой недвижимости инвестиции в гостиничный бизнес по статистике являются не самым прибыльным вариантом, хотя и являются достаточно безопасными из-за того, что недвижимость сама по себе имеет ценность. Рассмотрим подробнее.

Доходы гостиницы

Несмотря на время возможностей для бизнеса в России, рентабельность гостиницы не самая высокая из недвижимости, в большинстве случаев она окажется ниже, чем у торгового или делового центра. И если для торгового центра можно сделать прозрачный расчет окупаемости по прибыли от сдачи площадей, то бюджетирование в отельном бизнесе осложняется тем, что до 70% составляет прибыль не от сдачи номеров, а от сопутствующих услуг. Таким образом, получается, что рентабельность гостиничного бизнеса зависит от того, насколько хорошо заполняются номера и насколько активно клиенты используют другие услуги. Для успеха и в том, и в другом нужны хорошие отзывы, маркетинг и персонал. Хорошие сотрудники особенно важны для рентабельности отеля и его репутации: их работа требует квалификации и велико ее влияние на клиентов. А человеческий фактор – это всегда дополнительный риск.

Доходность гостиницы определяют:

• RevPar (доход от номеров в день, зависит от соотношения стоимости и загрузки номеров) – основной параметр,
• дополнительная плата гостей за питание,
• доходы от бара,
• наличие арендаторов,
• прибыль от других услуг.

В целом, EBITDA доходит до 40%

Отельное дело обладает определенной гибкостью, в случае кризиса можно выбрать, как повысить рентабельность гостиницы: к примеру, пересмотрев цены на номера или за счет снижения расходов на ФОТ и закупки.

Расходы гостиницы

Операционные расходы по гостиничному бизнесу велики за счет ФОТ для большого штата персонала, который требуется в отеле, коммунальных платежей и затрат на постоянные закупки (от продуктов питания до текстиля и бытовой химии).

План эксплуатационных расходов по отелю может быть снижен, если правильно распределить затраты на строительство и включить в смету строительства гостиницы качественные подходящие материалы и оборудование, которые будут справляться с нагрузкой, а также продумать логистику и обслуживание, чтобы надолго сохранить красивый вид комплекса.

Неизбежные издержки и расходы в гостиничном бизнесе связаны с поведением клиентов (поломка мебели, бой посуды, воровство). Для отеля это должно быть предусмотрено на стадии бюджетирования, а заблаговременная оптовая закупка «востребованных» предметов решит вопрос срочной нехватки и снизит их цену, что тоже сокращает затраты на гостиничный бизнес.

Почему инвестируют в гостиницы

Несмотря на сложность организации и ведения отельного бизнеса, он подходит для реализации амбиций. Свой отель приносит доход и при этом наглядно раскрывает индивидуальность владельцев, отражает их видение и идеи. Как работает инвестиция в отель на своего инвестора:

• Недвижимость всегда можно продать или переделать под другие цели.
• Гибкость в снижении расходов, востребованность даже в период кризиса.
• Для загородных отелей фермерского направления – окупаемость затрат на ведение хозяйства, создание усадьбы.
• Есть возможность личного использования инфраструктуры отеля, приглашения друзей.
• Воплощение своих идеалов архитектуры, гостеприимства, туризма и отдыха.
• Реализация социальной ответственности, польза для региона.
• Возможность оставить след в истории.

Управление гостиничным бизнесом

Организация и управление туристическим и гостиничным бизнесом связаны с рисками, отельный бизнес требует квалифицированных административных сотрудников (как минимум это управляющий, технолог, маркетолог, администратор и главный бухгалтер), а также тщательно проработанных служебных инструкций для всего персонала предприятия.

Консалтинг

Если вы обладаете небольшим бюджетом и планируете создать мини-отель своими силами, но нуждаетесь в консультации того, кто уже прошел весь путь по созданию гостиницы с нуля и имеет опыт в управлении гостиницей, мы оказываем услуги почасового консалтинга для отелей.

В своей практике специалисты компании «Фанталис» постоянно сталкиваются с большим количеством вопросов от клиентов, которые только задумались о открытии гостиницы, мини отеля или загородной базы отдыха. Вопросов всегда много и каждый проект по-своему уникален, даже если опирается на успешно реализованную схему. Как и в любой другой отрасли, найти универсальное решение для всех ситуаций не представляется возможным.

В этом материале,специалисты компании «Фанталис» расскажут о том «как открыть гостиницу с нуля» и ответить на наиболее часто задаваемые вопросы и дать понимание, с чем придется столкнуться в процессе работы по созданию гостиничного бизнеса.

Как открыть гостиницу с нуля?

Открыть гостиницу — это не только способ расширить свой инвестиционный портфель престижным бизнесом, но и реальная возможность повлиять на регион, в котором эта гостиница размещена, улучшить окружающую среду, а также наглядно выразить свои личные взгляды, интересы и принципы. Чаще всего люди, желающие инвестировать в отельный бизнес, примерно представляют, каким должно быть их будущее детище, и даже в нескольких вариантах. Но у тех, кто был мало связан с этой сферой, возникают затруднения с выбором конкретного варианта.

Перед запуском проекта в первую очередь нужно определиться с типом отеля, объемом инвестиций и желаемой прибылью, после этого разработать бизнес-план, на основании которого будут приниматься решения. Далее начинаются работы по: проектированию, оформлению документации, строительству, закупкам, поиску сотрудников и маркетингу.

Чаще всего, для выполнения этих работ привлекаются опытные сторонние организации, которые помогают справиться как с нюансами проектирования или закупок, так и с составлением регламентов или управлением. Очень важно при выборе такого подрядчика, смотреть на опыт реализованных проектов именно в сфере гостиничного бизнеса.

Что нужно знать про открытие гостиницы?

Открытие гостиничного объекта — это сложный, комплексный бизнес, в котором большую роль играют не только различные технические моменты, но и человеческий фактор.

Размещение гостей основная, но не единственная задача. Необходимо предусмотреть всю сопутствующую инфраструктуру и процессы: точка питания, организация развлекательной составляющей, уход за территорией, управление персоналом, снабжение (закупки, транспортная и складская логистика), ремонт и модернизация оборудования и оснащения, маркетинг, продажи, бронирование.

Отель еще предстоит построить, а проработать дизайн и всю необходимую инфраструктуру необходимо еще на начальном этапе. Запуск отеля – это работа команды профессионалов разного профиля.

Зачастую, специализация участников проекта никогда не была связана с реализацией объектов именно в гостиничном бизнесе. Например: инвестор не слишком глубоко прорабатывает бизнес-план, оставляя «мелочи» на будущее, получает заниженные ожидаемые расходы, с этим планом идет к проектировщикам из обычного бюро, те делают проект, основанный на решениях для жилых домов; в процессе строительства без авторского надзора случаются неминуемые недочеты; при закупках вместо выбранных дизайнерами предметов отдается предпочтения более дешевым аналогам; персонал нанимается в последний момент, а реклама запускается, когда все уже готово. В результате, если привлекались достаточно компетентные специалисты, получается вполне приличный на первый взгляд отель, в который, пусть и не сразу, начинают приезжать люди.

И все же при таком подходе очевидны некоторые неминуемые проблемы:

• малая загрузки в первые месяцы,
• несоответствие закупленного оборудования нагрузкам,
• расходы на развлечения и обслуживание, неучтенные в «примерном» бизнес-плане.

Есть и менее очевидные моменты:

• упущенная экономия при прокладке инженерных сетей,
• экономия на коммунальных платежах,
• непродуманная логистика перемещения гостей и персонала,
• оснащение номерного фонда неспециализированным оборудованием – например, использование бытовых переносных фенов, вместо стационарных, монтируемых на стены санузла, и последующая утрата первых.

Так из-за неправильного выбора сторонних специалистов, снижается доходность отеля и сроки его окупаемости, то есть из-за экономии еще на самом первом этапе образуется огромное количество упущений, прямо бьющих по карману собственника.

Тщательно составленный план в таком сложном бизнесе нужен в первую очередь самому инвестору. Но так как для его разработки нужно разбираться в гостиничных технологиях и знать ситуацию на рынке, лучше обратиться к профессионалам этой сферы если не за полным бизнес-планированием со всеми необходимыми исследованиями, то хотя бы за консультацией.

Следующая фаза, на которой тоже крайне желательно иметь разбирающихся в отельном деле сотрудников, это дизайн и проектирование. Именно от их работы будут зависеть привлекательность, эргономика и удобство обслуживания гостиничного комплекса. И хотя грамотная команда дизайнеров и архитекторов, которые не специализируются именно на гостиничном бизнесе, создаст красивый проект, в процессе разработки им придется доходить до множества деталей своим умом, потратить больше времени, при этом существует вероятность упустить из виду моменты, которые характерны исключительно для этой сферы. И это приведет к определенным финансовым потерям.

Кроме рациональной реализации различного гостиничного функционала команда, работающая над проектом, должна учесть особенности ландшафта и региона таким образом, чтобы сэкономить средства заказчика как на этапе создания, так и в последующей работе отеля. То есть они создадут в рамках указанного бюджета в бизнес-плане проект, который будет привлекательнее для клиентов, удобнее для работников и менее затратным в обслуживании, а значит, окупающимся быстрее.

Отдельно стоит обратить внимание на вопросы снабжения объекта специализированным оборудованием. Посредники могут иметь приоритетных поставщиков, продукцию которых будут усиленно продвигать. Есть компании, которые занимаются гостиничным procurement, то есть ищут все необходимое по изготовителям и дилерам. Также появляются сайты-гипермаркеты отельного сегмента с возможностью заказа онлайн и доставки продукции во все регионы России.

Организационные работы, предваряющие открытие, тоже имеют свою специфику. Наиболее ярко она выражена в составлении внутренней документации, подборе штата, а также маркетинговой компании. Важно подобрать управляющий персонал, который будет справляться со своими задачами, набирать подчиненных и хорошо взаимодействовать друг с другом. Для него уже должны быть составлены инструкции и регламенты. Поэтому подготовка к открытию начинается за год или хотя бы полгода.

Для управления обычно создается управляющая компания, в которую входят набранные руководящие сотрудники. Их задача подбор младшего персонала и часть бумажной работы. Дополнительно, может быть полезен консалтинг у уже существующей УК, либо заказ у нее некоторой части работ. Можно заключить договор о полном управлении с подобной компанией.

Параллельно ведется маркетинговая компания: создается сайт, регистрация объекта в интернет-сервисах, договора с туроператорами и так далее.

Сколько стоит открыть гостиницу? Начальные вложения.

На стоимость отеля сильнее всего влияют его категория (звездность) и размер номерного фонда. Чем они больше, тем выше доходы и расходы. Разумеется, у каждого кейса свои особенности, потому мы будем оперировать примерными суммами.

Рассмотрим среднюю стоимость одного номера, в которую также заложены расходы на общие зоны. В целом по миру это порядка 40-80 тысяч для эконом-сегмента, 80-120 для трех звезд, 120-200 для четырех и более 200 тысяч долларов для пятизвездочных. На эти расходы можно ориентироваться и в России, потому, чтобы представить примерную стоимость создания гостиницы с нуля, умножьте их на желаемое количество номеров.

Поэтапные затраты:

1. Планирование и начальное проектирование — 0,5-10 млн. рублей.
2. Рабочее проектирование — 1000-4000 рублей за м2.
3. Строительство — конструктивная часть стоит примерно, как у других коммерческих зданий, а вот коммуникации (до половины всей стоимости строительства) и отделка сильно зависят от количества звезд.
4. Комплектация (FF&E) — 0,25-2 млн. рублей за номер, зависит от категории; не менее 12,5 тысяч рублей за м2.
5. Подготовка к открытию — реклама (2-3 млн. рублей), написание регламентов на каждую позицию (до нескольких миллионов рублей), подбор сотрудников, их ФОТ и закупка расходников (OS&E) на первые месяцы работы, церемония открытия.
6. Нужно заложить в бюджет также непредвиденные расходы, которые могут случиться до выхода в ноль.

Рассмотрим отдельно комплектацию. Экономия на FF&E — покупка не специализированного гостиничного оборудования, а обычного — приведет к форс-мажорам из-за поломок, а также к скорой замене износившегося на новое, что обычно не учитывают в бюджете вовсе или учитывают, но с надеждой на оптимистичные сроки выхода в плюс и замены всего из прибыли. А специальная гостиничная, ресторанная, коммерческая мебель и техника стоит значительно дороже масс-маркета.

Вход с меньшими деньгами возможен. Но работает такой принцип: у небольших объектов и доходы невелики. Это связано с тем, что есть минимальный необходимый штат сотрудников, сопоставимый у отелей небольшого и среднего размера. Фонд оплаты труда — значительная часть расходов, и для этих двух отелей он будет примерно одинаковым. При этом в первом из-за меньшего количества номеров доходы будут ниже чем во втором. А если номерной фонд окажется недостаточно большим, возможна даже работа в ноль или вовсе в минус.

С другой стороны, чем проще объект, тем быстрее он окупается. Например, инвестор вместо классического отеля может выбрать сезонную турбазу с низкой стоимостью жилых построек, с минимальным набором услуг (причал, мангалы, дома с мини-кухней, где гости сами организуют себе питание) — цена за номер там тоже будет маленькой, но высокая загрузка и сокращение расходов на зимнее обслуживание позволят достаточно быстро выйти в плюс. Здесь важно соотнести свои возможности и желаемую прибыль. Даже с несколькими миллионами рублей можно организовать самую простую базу отдыха (кемпинг, баня, минимум услуг), она быстро окупится, но размеры прибыли не позволят отдать этот бизнес на управление наемным рабочим, на это просто не хватит денег. В таком случае речь идет не о традиционном бизнесе, а о самозанятости, когда разработка, управление и много разных дополнительных функций ложатся на плечи владельца и, возможно, его семьи.

Поэтому стоимость загородной базы отдыха обычно составляет до 60-80 миллионов рублей, стоимость же полноценного отеля на 100-150 номеров стартует от 200 миллионов.

Выгодно ли открывать гостиницу?

Гостиничные объекты уступают по прибыльности большинству других видов коммерческой недвижимости. EBITDA порядка 25-30%, хотя может доходить и до 35%.

Доходы зависят от RevPAR (средней стоимости номеров и средней загрузки) и от реализации дополнительных услуг (приносят до 70% от прибыли).

Основные расходы в процессе деятельности — ФОТ (зарплаты), коммунальные услуги, закупки.

Работа с персоналом напрямую влияет на прибыль любого отеля. Персонал должен обладать высокой квалификацией — это важно для поддержания репутации заведения и реализации сопутствующих услуг. Дополнительная сложность в этом вопросе обусловлена таким фактором, как сезонность — при недостаточной загрузке сотрудники «простаивают», а при пиковой их может не хватать. Нужно подобрать оптимальный размер и состав штата, при этом избегать потери уже обученных кадров. Грамотная работа с персоналом — залог гибкости предприятия, что в условиях современных реалий, является неоспоримым преимуществом.

Общий принцип такой: чем дороже проект, тем дольше он окупается. Чем он дешевле, тем быстрее вернет деньги, но в целом финансовый поток будет небольшой. Поэтому, когда речь идет о крупных инвестициях, интереснее оказываются дорогие отели, окупаемость которых дольше, но и прибыль больше.

Для большинства проектов можно говорить о сроке окупаемости в 8-12 лет. Городские отели окупаются быстрее аналогичных загородных из-за отсутствия крупных затрат на благоустройство территории, создание новой сети коммуникаций.

Решили открыть гостиницу, с чего начать?

Все начинается с определения бизнес-концепции. Здесь важно правильно понять свою аудиторию, от нее зависят и общий стиль отеля, и соотношение площадей, и наличие дополнительных услуг. Чтобы выяснить, кто и на какой срок будет приезжать к вам, проводится тщательное маркетинговое исследование. В нем анализируются конкурентные предложения, спрос, целевая аудитория. В результате становится понятно, что востребовано и может «выстрелить», ожидаемый MPI (market penetration index) проекта, какой будет загрузка при разном количестве номеров.

В случае, когда все очевидно, есть концепция и нет привлечения дополнительных инвестиций, этап маркетингового исследования может быть пропущен. Когда ясна концепция, можно составлять техническое задание.

Техническое задание должно составляться гостиничным технологом, который понимает, как устроен этот бизнес, знает рабочие нюансы и поэтому может расписать требования ко всем системам. Расписываются требования к площадям, составу помещений, оборудованию. Чем дальше от этой сферы исполнители — дизайнеры и архитекторы — тем подробнее должно быть задание. Если же у бюро большой опыт в отельном сегменте, им для начала работ достаточно продуманной концепции.

На основании полученной информации и техзадания уже можно сделать предварительную финансовую модель, которая поможет понять необходимость корректировок: перераспределение номерного фонда или состава дополнительных услуг, выделения арендных площадей. После составляется бизнес-план с расчетами: бюджетом на открытие дела, расходами и ожиданиями по прибыли.

На базе ТЗ разрабатываются планировочные решения, а последующий дизайн-проект окончательно определяет стиль отеля. Он включает в себя визуализации экстерьера, интерьеров, ландшафта и проектную документацию, необходимую для получения разрешения на строительство.

Бизнес-концепция, бизнес-план и предварительный архитектурный проект — это тот набор документов, который нужен для принятия инвесторами решения об участии в проекте, а также для получения кредитов в банках.

Какую гостиницу построить: гостиничный комплекс или мини-отель на 10-30 номеров?

Доходы зависят от загрузки номерного фонда и продажи услуг. А расходы — от размера фонда оплаты труда, стоимости коммунальных услуг, расходов на закупки. При этом есть минимальный необходимый штат, и его размеры почти не отличаются в отеле на 20-50 или на 100-200 номеров из-за ряда обязательных позиций. То есть одна из главных статей расходов в мини-отеле (если это не семейный проект по типу самозанятости) сопоставима с полноценным комплексом, а вот доходы не сопоставимы.

Для того, чтобы проект приносил прибыль, лучше ориентироваться на фонд от 60 номеров для туристической базы и от 100-150 для полноценного загородного или городского отеля.

Где и как построить отель?

Ответ на этот вопрос зависит от идеи, которую вы вкладываете в проект, и от результатов маркетингового исследования. Рядом должны быть естественные центры притяжения, которые сами по себе обеспечивают вас клиентами.

Для городских отелей — все зависит от сегмента: MICE, туристический, бутик-отель, хостел — у каждого направления свои требования к окружению. В MICE — рядом должны быть деловые объекты: крупные офисные и экспо-центры. Турбизнес — это район исторической застройки и культурных объектов, либо море — то, ради чего приехали в город. Хостел по возможности ориентируется на те же места. Бутик-отелю нужно место, которое подчеркивает его идею, при этом оно должно пересекаться с деловыми или туристическими районами, желательна удобная дорога во всех направлениях.

Для загородных отелей — это классика: лес и водоем. Существуют гостиницы в чистом поле без водоема вблизи, но это всегда дополнительные траты на создание того, ради чего сюда будут приезжать. За городом лучше отдать предпочтение более дорогому участку, но с хорошими видовыми характеристиками, где дополнительные вложения в ландшафт не потребуются. Кроме того, важны коммуникации, расходы на подвод их к территории могут превышать стоимость самого участка. Нужна подъездная дорога, учитывающая возможную загруженность и сезонность. Не стоит забывать про отдаление участка от ближайшего города или областного центра.

Участок должен быть недалеко, но в стороне от шоссе. Оптимально, если присутствуют все или хотя бы некоторые инженерные сети (электричество, газ, вода).

Состав помещений и общих зон, выбор технологий и материалов — все это определяется дизайн-проектом, соответствующим действующим нормам и одобренных экспертизой; строительство ведется по разработанной рабочей документации. Если вы нанимаете местного подрядчика, лучше прибегнуть к авторскому надзору, это позволит избежать нарушений и добиться полного соответствия результата проекту.

Можно ли открыть мини гостиницу в жилом доме (в квартире)? Как открыть гостиницу в частном доме или в квартире?

Отель нельзя создать ни в жилом помещении, ни даже просто на земле ИЖС. Подходит недвижимость только коммерческого назначения, а участок должен относится к землям поселений или рекреационного назначения.

Некоторые жилые объекты можно перевести в нежилые, и это единственный вариант для реконструкции квартиры или дома под отель.

Какие документы нужны на строительство гостиницы?

1. Документы на земельный участок.
2. Проект, план участка, рабочая документация (чертежи и тексты для стройплощадки).
3. Разрешение на строительство (получают после экспертизы проекта).
4. Договор со строительными организациями.

Какие помещения должны быть в гостинице?

Помимо номерного фонда в отеле есть зоны общественного пользования (лобби, рестораны, административные, подсобные и технические помещения). Часть площадей может быть коммерческой, под сдачу в аренду.

Что входит в состав помещений и их назначение? Жилая часть, общественная, технические помещения (помещения бытового обслуживания).

Жилая часть представлена номерами различных категорий в виде комнат с санузлом, блоков комнат либо отдельных зданий (например, на туристической базе).

Основные общественные зоны — это лобби, конференц-зал и предприятия питания. Также возможны бассейн, фитнес-зал, парикмахерская, камеры хранения, химчистка, библиотека и прочее. Сейчас популярность набирает open lobby, более открытая общая зона, когда лобби дополнено баром и не отгорожено от ресторана. Основные зоны обычно находятся на первом этаже.

К общественным помещениям относятся и административные (для работников администрации), и подсобные (холлы, бельевые, кладовки, санузлы, комнаты для сотрудников), и технические (котельная, вентиляционная камера, комната электрооборудования, насосные и прочее). Они чаще всего вынесены в подвал или в рамках необходимого запланированы на каждом этаже.

Какие требования к открытию гостиницы?

1. Предприятие должно пройти все проверки и обладать полным пакетом документов. Специальной лицензии на оказание гостиничных услуг нет.
2. Еще до строительства, проект прошел проверку на соблюдение нормативов, поэтому построенные здания проверяют на соответствие проекту.
3. В ресторане должна быть лицензия на торговлю алкоголем, сотрудникам нужны санитарные книжки.
4. В 2017 году приняли закон об обязательной классификации, поэтому теперь добавилось подтверждение категории (звезд).

Какие разрешительные документы и их виды нужны для открытия гостиницы?

Перед открытием гостиницы понадобятся документы на:

1. Право собственности на землю и помещения.
2. Юридическое лицо или ИП.
3. Сертификат соответствия категории. Присвоение звезд стало обязательным в 2017 году. Можно получить до 2020 года в зависимости от типа отеля.
4. Подтверждение соблюдения всех норм. Получают после проверок.
5. Контрольно-кассовый аппарат.
6. Лицензируемую деятельность (предприятия питания, алкоголь, химчистка, парикмахерская и прочее).
7. Вывеску и рекламу.

Кроме того, внутренние документы: бренд-бук, служебные инструкции, устав, схема эвакуации, книга отзывов и предложений и прочее.

Как запустить отель в работу с нуля?

В рамках подготовки к открытию нужно одновременно провести работу по нескольким направлениям:

1. Комплектация. Поиск и заказ FF&E, соответствующего дизайн-проекту, доставка и сборка на месте. Процесс необходимо запустить минимум за 12 месяцев до даты открытия.
2. Создание сайта. Он должен начать полноценное функционирование за 6 месяцев до начала работы отеля.
3. Зарегистрироваться в OTA (системах онлайн-бронирования), начать принимать бронь. Договориться с туристическими агентствами. Найти корпоративных клиентов, заключить с ними договора. Работа по этому направлению должна начаться за полгода до открытия.
4. Составление регламентов и инструкций, выбор PMS (системы управления отелем). Это не только поможет задать единый уровень сервиса, но и сэкономит время на обучении каждого сотрудника. Эти процессы могут занять до 12 месяцев работы.
5. Создание стандартов F&B (food & beverage, питание).
6. Подбор сотрудников. «Управляющий отдел» (директор-управляющий, финансист, главный закупщик, начальник службы F&B, руководитель службы HK (House Keepig), маркетолог, юрист, главный администратор) за 6 месяцев до начала работы. Остальной персонал, обычно, подбирается «Управляющим отделом». За 1-2 месяца до старта, весь штат должен быть укомплектован и обучен.
7. Нужно закупить OS&E (операционные расходники) на первое время: расходные hotel amenities (средства гигиены, полотенца и прочее), служебные (диспенсеры, бытовая химия, салфетки), административные мелочи (канцелярка) и продукты питания.

Когда комплекс готов к работе, нужно организовать церемонию открытия. Ее желательно провести в два этапа: пробное и официальное открытие. На предоткрытие обычно приглашены команда, работавшая над подготовкой, сотрудники, их семьи, друзья, и задача стоит не просто отпраздновать хорошо проделанную работу, но и протестировать персонал в «условиях, приближенных к боевым». На официальное открытие, освещаемое в прессе, приглашаются корпоративные клиенты, с которыми был налажен контакт, а также представители туристического бизнеса региона, которым в праздничной обстановке демонстрируется созданный гостиничный продукт.

Оба этапа предусматривают максимальное использование всей гостиницы, работу персонала «всерьез», гости пользуются всеми услугами отеля (как правило, бесплатно), проживая в нем до нескольких дней. Официальное открытие может быть дополнено реальными клиентами, предварительно забронировавшими номера в рамках акции.

По заказу одного из отелей Воронежа мы составили базу данных гостей, которые были лояльными пять лет назад, но не посещают отель сейчас. Сотрудник службы продаж позвонил каждому из 62 клиентов, попавших в выборку, с поздравлениями (акция была приурочена к празднику) и мини-опросом: почему клиент больше не пользуется отелем, чем он недоволен, чем пользуется сейчас? В течение двух месяцев после обзвона 21 клиент совершил бронирование. В другом случае загородный отель ввел практику опрашивать своих гостей на выезде, предлагая забронировать следующий визит. Конвертация в бронирования составила 8% от опрашиваемых гостей, в заезды — 5,5%.

Диверсифицируйте цены и услуги

Динамичное ценообразование в текущих условиях становится не просто красивым маркетинговым ходом, а жизненно необходимым навыком отдела продаж любого отеля. Нужно адаптировать под уровень спроса, конкуренции, загрузки того тарифа, который декларирован в разные каналы продаж, именно конкретную цену, а не размер скидки. Гибкое управление показателями: на сколько человек бронирование, на какой период, готовы ли оплачивать сразу, необходимо ли питание или трансфер, к какой целевой аудитории относится клиент — все это позволит представить лучшую цену именно данному сегменту и увеличить общую среднюю стоимость проданного номера на 16–18%.

Проверьте стандарты отеля на предмет оптимального соответствия потребностям гостей, спросу и тарифу. Если ваш отель продает номер за 5000+ руб. в сутки и по стандартам предлагает всем гостям халат и тапочки при заезде, то в случае снижения тарифа до 2000 руб., например в низкий сезон, вы можете убрать халат и тапочки из номеров, разместив табличку «Если вам необходимы халат и тапочки, мы будем рады предоставить их бесплатно». Расход продукции и стирка сократятся на 50% минимум, а услуга останется. То же самое можно сделать с разными ватными палочками, шапочками, расческами, бритвенными атрибутами и т.д.

Управляйте ценой часа работы сотрудников

Выводите за штат максимум сотрудников. Аутсорсинг — это несложно. Главный принцип — расходы на персонал не должны превышать 30% оборота гостиницы. Привлекайте к работе столько сотрудников, сколько необходимо именно в данный момент. Например, если для обслуживания завтрака нужны четыре человека, то пусть это будут сотрудники, которые приходят на работу только в утреннее время. Все неоперационные службы требуется критично «протрясти» на предмет возможности вывода за штат и получать их услуги по запросу. Так, гостиница, расположенная в центре Новосибирска, внедрив в службе питания принцип почасовой работы сотрудников в соответствии с загрузкой ресторанов, достигла показателя в 18% расходов на персонал по департаменту питания и напитков.

Проведите аудит инженерных систем

Это может сделать как поставщик оборудования, которое стоит в отеле (аудит расхода воды, например, предлагает Grohe), так и независимый сервис. В пределах 200 тыс. руб. вам предложат решения, которые позволят сэкономить на коммунальных услугах. Результат, скорее всего, легко окупит расходы на аудит. Например, для экономии воды, возможно, необходимо заменить всего лишь несколько переходников, а для уменьшения расходов на электричество — поменять лампочки и поставить датчики движения.

* В расчетах используются средние данные по России Отель — это крупный объект недвижимости с развитой инфраструктурой и инженерными системами. Вложения в строительство нового отеля или реконструкцию под отель существующего здания очень высоки. Местоположение будущего отеля может быть идеальным для будущих постояльцев, но капитальные затраты могут быть настолько высоки, что сроки окупаемости проекта будут существенно выше, чем при использовании этой площадки или здания в других целях.

Для прогнозирования капитальных затрат необходимо учитывать следующие факторы:

• стоимость маркетинговых исследований и разработки бизнес-плана;
• стоимость выкупа (аренды) земельного участка; стоимость выкупа (аренды) реконструируемого здания; наличие обременении на этот участок и/или здание; стоимость работ по подготовке участка, включая инженерную инфраструктуру;
• стоимость дополнительных работ по благоустройству близлежащей территории;
• стоимость проектных работ, включая дизайн-проект; стоимость согласований проекта в соответствующих инстанциях;
• стоимость строительства или реконструкции; стоимость оборудования и оснащения; выплаты по кредитам; непредвиденные расходы.

Для эффективного и оптимального выполнения работ по созданию нового или реконструкции существующего отеля необходима эффективная команда специалистов, которые могли бы работать вместе, но при этом каждый из членов команды должен отвечать за свой участок работ.

Основными участниками такой рабочей группы должны быть:

• инвестор (владелец);
• профессиональный отельер или консультант по гостиничному бизнесу;
• менеджер проекта;
• архитектор и его сотрудники, в том числе дизайнер;
• представитель генерального подрядчика.

Номерной фонд малого отеля

При проектировании номерного фонда нужно также помнить несколько простых правил:
в отеле должно быть минимальное количество типов
номеров, при этом названия типов номеров должны
соответствовать традиционно принятым в гостиничной
сфере;
площади и оснащение номеров должны соответствовать
или превышать нормативные требования;
мебель и оснащение должны быть удобными как для
проживающего, так и для обслуживающего персонала.

Любой, даже малый, отель работает с турфирмами или корпоративными клиентами. Группы требуют одинаковые по условиям и стоимости номера. Очень часто бывает, что от одной компании приезжает несколько человек, размещать которых нужно в отдельных номерах. Поскольку эти люди платят одинаковые деньги, они хотят жить в одинаковых условиях. Если один двухместный номер имеет площадь 30 м2, а другой -15м2, то, даже если вы предложите им разные тарифы на проживание, возникнет конфликт, кому жить в каком номере.

Основной тип номеров, который должен использоваться в отеле, — это двухместные номера, потому что при наличии двух кроватей вы всегда сможете сдать этот номер и одному человеку, а вот одноместный номер для двоих сдать проблематично (см. фот. 9 и 10 на вклейке).

Это не значит, что в отеле не должно быть одноместных номеров, которые стоят дешевле и также пользуются спросом. С другой стороны, их наличие может быть продиктовано планировочными решениями здания, когда просто нет возможности в какой-то части дома сделать двухместный номер.

Если у вас больше шести номеров и ваш отель относится к бизнес-классу, то желательно иметь номер люкс (сьют). Только не забудьте, что номер люкс — это двухкомнатный номер, а не просто большой и красивый однокомнатный. Если в отеле есть просто большой номер, оснащение которого лучше, чем в остальных, назовите его номером повышенной комфортности, улучшенным или еще как-нибудь (см. фот. 11 на вклейке), но не называйте его «люкс», так как по приезде гостя, который его забронировал, может возникнуть скандал: «Я заказывал номер люкс, а вы предлагаете мне обычный двухместный номер!» Также меня пугает российское изобретение — «номер полулюкс». Нет таких номеров. Полулюкс — это примерно то же самое, что полу-отель, т. е. ни то ни се.

Для гостиницы небольшого размера основной задачей является возможность максимального использования номерного фонда. Одним из ключевых моментов использования номеров в любой гостинице является возможность предоставления как номеров TWIN (кровати раздвинуты), так и номеров DOUBLE (кровати сдвинуты или установлена единая двуспальная кровать).

Для того чтобы любые клиенты и группы получали такие номера, которые ими востребованы, предлагается использовать гостиничные основания (кровати) размером 90 х 200 см без деревянной окантовки, которые могут как раздвигаться, так и устанавливаться вместе, двигаясь вдоль пристенной панели. Поскольку на таких основаниях отсутствует деревянная окантовка, то в сдвинутом состоянии они представляют собой практически единую кровать. Если же клиентам необходима именно единая кровать с единой простыней, то используются единые наматрасники размером 180 х 200 см и двуспальная простынь.

Для сохранения максимально возможной свободной площади в номерах предлагается устанавливать телевизоры на закрепленных на стене кронштейнах. Это позволяет устанавливать по мере надобности дополнительное спальное место (раскладушку) в большинстве стандартных номеров. При этом мини-бары можно устанавливать в тумбе письменного стола, а сейфы — на одной из полок стенного шкафа. В прихожих лучше использовать шкафы-купе с зеркальными дверями, что позволяет зрительно увеличить прихожую и повысит комфортность проживания за счет наличия полноростового зеркала в номере.

Если отель является частью центра отдыха, предоставляющего спортивно-оздоровительные услуги (горные лыжи, рыбалка, охота, велосипедные прогулки и пр.), то одновременно со шкафами для одежды должен быть шкаф (или отсек) для сушки спортивной одежды и инвентаря.

Номера люкс и апартаменты как самые дорогие должны оснащаться в соответствии с ожиданиями целевой группы. Обычно представители этой целевой группы требуют наличие ванны (желательно джакузи) и биде в ванной комнате.

В номерах люкс и апартаментах желательно предусмотреть возможность входа в санузел из спальни. Это замечание не является обязательным для исполнения, но, тем не менее, стало уже традиционным наличие в многокомнатных номерах возможности доступа в санузел из спальни. Это в том числе связано с тем, что, например, во время приема мужем гостей в холле жена может попасть в ванную, не переодеваясь.

В номерах люкс и апартаментах необходимо предусматривать наличие в холлах кресел или диванов. При этом имеет смысл устанавливать раздвижные диваны (кресла) для использования их в качестве дополнительного места. Если площадь позволяет — устанавливать телевизор в холле на тумбе, в которой может быть размещен мини-бар или (при необходимости) видеомагнитофон и т. п.

В спальне номеров люкс и апартаментов необходимо устанавливать второй телевизор. Он может быть размещен на пристенном кронштейне.

Для повышения привлекательности отеля во всех санузлах, не оснащенных биде, необходимо предусмотреть гигиенический душ рядом с унитазом. В номерах люкс и апартаментах, по мере возможности, необходимо устанавливать раковину в мраморную столешницу.

Если вы хотите соответствовать отелю бизнес-класса, то уже считается нормой наличие высокоскоростного доступа в сеть Интернет. Этот доступ может быть как проводным с выведенными около письменного стола розетками, так и беспроводным (Wi-Fi).

Беспроводной доступ имеет два преимущества:

• возможность его подключения уже в готовом отеле безсверления стен и других ремонтных работ;
• возможность для гостя работать с портативным компьютером в любой части номера.

Когда есть плюсы, разумеется, есть и минусы. Основным минусом системы Wi-Fi являются сложности с обеспечением безопасности соединения с сетью Интернет и ограничением несанкционированного доступа в нее.

Не забудьте, что по новым гостиничным требованиям все новые и реконструируемые отели должны иметь номера для маломобильных групп населения (инвалидов).

Эти номера отличаются большей площадью номера для установки инвалидного кресла и санузла, более широким входом в номер и санузел и специальными ручками и подпорками в санузлах. Учитывая российскую специфику, которая пока не предполагает массовых путешествий маломобильных групп, количество представителей таких групп в год будет минимальным. Специально оборудованные номера психологически иногда отпугивают остальных гостей, которые могут не захотеть жить в них. Чтобы эти номера не простаивали, необходимо предусмотреть съемные приспособления для маломобильных групп, которые устанавливаются в номерах по мере необходимости. В отсутствие такой целевой группы они убираются, и номер становится обычным, просто несколько большим по сравнению с остальными. Такой номер может сдаваться круглогодично различным постояльцам.

При небольшом количестве номеров остро встает вопрос о необходимости создания номера люкс, который, с одной стороны, имеет большую рентабельность, чем стандартный номер, а с другой — его заполняемость (загрузка) ниже, чем остальных стандартных номеров. Если у вас нет уверенности в высокой заполняемое™ номеров люкс, можно рассмотреть компромиссный вариант. Этот вариант подразумевает такую оптимизацию планировки номерного фонда, когда номер люкс создается путем преобразования стандартных двухместных номеров. Основную часть времени отель продает два стандартных номера, а при необходимости трансформирует их в двухкомнатный номер люкс.

Малый отель как бизнес: Оснащение номера гостиницы

Тип помещения в номере /Оснащение /Кол-во /Обязательно (О) / желательно (Ж)

Комната /Кровать с наматрасником (не менее 90 х 200) /1 на чел. /О

/Прикроватная тумбочка /1 на каждую кровать /0

/Бра /1 над каждой кроватью /О

/Комплект белья с подушкой и одеялом /1 на каждую кровать /о

/Покрывало /1 на каждую кровать /о

/Стул (полукресло) /1 на чел. /о

/Письменный стол /1 /0

/Телевизор /1 /о

/Зеркало настенное /1 /о

/Телефон (желательно со встроенным радиоприемником и будильником) /1 /0

/Корзина для бумаг /1 /о

/Стакан /1 на чел. /о

/Бутылка с минеральной водой /1 /ж

/Обогреватель /1 /ж

/Сетевой фильтр /1 /ж

/Доступ в Интернет (разъем или беспроводной доступ) /1 /ж

/Информационная папка /1 /0

/Набор письменных принадлежностей (бумага, конверты, ручка) /1 /О

/Коробка с салфетками для лица /1 /0

/Фумигатор /1 /ж

Санузел /Раковина /1 /о

/Унитаз /1 /о

/Биде или гигиенический душ /1 /ж

/Ванна или душевая кабина /1 /о

/Зеркало над раковиной /1 /о

/Полочка для аксессуаров /1 /о

/Держатель для мыла /1 /ж

/Держатель для туалетной бумаги /1 /0

/Держатель для полотенец /1 /о

/Полотенцесушилка /1 /о

/Корзина для мусора /1 /о

/Ершик в закрытой емкости /1 /0

/Фен /1 /о

/Туалетная бумага /2 /о

/Шампунь одноразовый /1 на чел. /о

/Диспенсер с жидким мылом /1 /о

/Стакан /1 на чел. /0

Прихожая /Шкаф для одежды /1 /о

/Чемоданница /1 /ж

/Вешалка (плечики) /4 на чел. /о

/Обувная щетка /1 /о

/Одежная щетка /1 /о

/Доп. одеяло /1 /о

/Доп. подушка /1 /о

/Ложка для обуви /1 /о

/Тапки /1 на чел. /ж

И в заключении пример. Размер инвестиционных расходов на строительство отеля на 12 номеров в г. Сочи в 2003 г.

Наименование инвестиций /Стоимость, руб.

Строительство, в том числе: /5 181 000
Вентиляция (кондиционирование) /189 000
Телефония, сигнализация, контроль доступа /180000
Оплата строителей /150000
Стройматериалы /4 500 000
Получение допмощностей /90000
Газовый котел /72000
Материалы для строительства, в том числе: /1 347 150
Двери /240 000
Окна /450 000
Напольное покрытие /180000
Плитка в с/у /90000
Радиаторы /100500
Саноборудование /286 650
Оборудование, в том числе: /1 447 350
Мебель в номера /360 000
Мебель в техпомещения /150000
Мебель в холл и ресторан /120000
Бытовая техника /120000
Телефоны /18750
Светильники /78000
Телевизоры /105600
Текстиль /120000
Посуда /90000
Белье /90000
Хозтовары /45000
Оргтехника /150000
Автотранспорт /300 000
Прочие расходы /300 000
Всего /8 575 500

Обращаем ваше внимание, что это был всего лишь небольшой фрагмент замечательной книги-руководства Алексея Мусакина «Малый отель: с чего начать, как преуспеть. Советы владельцам и управляющим», выпущенной издательством Питер.

Эта книга представляет собой практически исчерпывающее руководство по запуску отеля с нуля. Вы получите не только детальные советы по планировке, оборудованию отеля, ценообразованию и взаимодействию с проверяющими органами, но и готовую форму финансового плана, а также должностные инструкции сотрудников.

Проект openbusiness.ru настоятельно рекомендует всем, кто задумывается о запуске собственного малого отеля, приобрести это насыщенное практической информацией руководство, чтобы избежать большинства ошибок, совершаемых новичками и существенно увеличить свою прибыль.

Приобрести книгу «Малый отель: с чего начать, как преуспеть. Советы владельцам и управляющим» можно в книжных магазинах страны или на сайте издательства Питер

*Статье более 8 лет. Может содержать устаревшие данные

1. Какую гостиницу открывать
2. Поиск подходящего помещения
3. Интерьер гостиницы: важные мелочи
4. Персонал мини-отеля: сколько и какой?
5. Услуги в гостинице: важное и второстепенное
6. Реклама отеля
7. Считаем прибыльность отеля

Гостиничный бизнес развивается сегодня быстро и стремительно и одна из основных причин тому – его высокая востребованность. Высокая экономическая активность, развитие туризма приводят к тому, что в большинстве городов – и больших и не очень – растет спрос на места для размещения гостей. В особенности это касается недорогих гостиничных номеров и номеров средней категории. Если вы задумались, как открыть гостиницу, скорее всего, речь идет о частном мини-отеле: именно его можно организовать с наименьшими затратами, да и окупится он относительно быстро. Путешественники обычно предпочитают именно такие заведения: конечно, тут нет огромных конференц-залов или десятка ресторанов на любой вкус, но зато эти места обычно отличаются невысокими ценами и почти домашним уютом.

Какую гостиницу открывать

Формат мини-отеля – оптимальный, если вы только приходите в гостиничный бизнес. Однако следует знать: даже небольшая гостиница обязательно потребует немалых вложений, и нужно быть готовым, что окупится она далеко не сразу. И одна из первых задач, которые придется решать будущему предпринимателю, — это привлечение инвесторов. Но прежде чем задумываться о финансировании предприятия, нужно решить, какую именно гостиницу вы хотите открыть.

Малыми отелями считаются те, количество номеров в которых не превышает 50. В их числе:

• отели квартирного типа (порядка 10 номеров, не выведенных из жилого фонда);
• мини-гостиницы на 10–20 номеров
• малые отели, расположенные в отдельных зданиях, их номерной фонд может составлять до 50 комнат.

В зависимости от уровня услуг, которые представляются отелем, выбирается и его ценовая категория. Это может быть:

• низкобюждетный студенческий хостел,
• небольшая гостиница эконом-класса,
• комфортабельный бизнес-отель,
• апарт-отель (он может быть как среднего уровня, так и класса «люкс»).

Еще один вариант организации гостиницы – так называемый «квартирный». Этот вид деятельности в последнее время пользуется большой популярностью у предпринимателей, а потому следует остановиться на нем подробнее. Такой бизнес относится к числу «серых» – не оформленных должным образом. Делается это так: покупается несколько соседних квартир в одном доме, делается минимальный ремонт (редко – перепланировка), квартиры меблируются, и остается лишь находить клиентов для посуточной аренды (как правило, с помощью объявлений в интернете или в местных газетах). Казалось бы, открыть частную гостиницу в этом случае очень легко.

Но и тут возникают свои сложности, например, соседи могут возмущаться тем, что на прилегающей территории – «проходной двор», а, вырвавшись в другой город, туристы и командированные частенько не хотят вести себя чинно и благородно, а напротив, предпочитают шумно и с размахом отдыхать, что опять же вызывает недовольство соседей, а то и жалобы в соответствующие инстанции, что для «подпольного» бизнесмена может обернуться неприятностями.

Ведение любого бизнеса без соответствующей регистрации – это всегда риск, незаконное предпринимательство влечет за собой не только административную и налоговую, но в некоторых случаях и уголовную ответственность.

Кроме того, работа предпринимателю в этом случае предстоит непростая: искать постояльцев приходится собственными силами, предприятия, учреждения и организации сразу исключаются из числа потенциальных клиентов (им нужны подтверждающие документы для отчетности), возникнут сложности и с размещением полноценной рекламы, ведь гостиницей такое заведение официально не считается, а каждый пришедший по объявлению клиент может оказаться представителем налоговой.

И хотя без затрат на официальную регистрацию, соблюдение санитарных норм и уплату налогов такой бизнес может показаться выгодным, оправдывают ли эти доходы те высокие риски, которые неизбежны в этом случае, — вопрос открытый, и каждый решает его самостоятельно.

И все-таки, говоря о том, как открыть собственный отель, мы будем рассматривать бизнес, который ведется на законных основаниях. И начать его нужно с регистрации ИП или создания ООО, а затем уже переходить к решению остальных важных задач.

Один из самых сложных и при этом самых главных вопросов – где открыть гостиницу. Лучше всего найти помещение в деловой или в исторической части города. Здесь должна быть развита инфраструктура: транспортные остановки, кафе, рестораны, магазины. Хорошо если неподалеку будут расположены и достопримечательности. Красивый вид из окна – это плюс гостинице, хотя доплату за него, конечно, не берут.

Даже если заведение не будет занимать все здание, желательно, чтобы у вашего отеля был отдельный вход.

Одна из причин дороговизны этого предприятия – помещение желательно выкупить. Арендовать здание под отель вряд ли стоит: слишком уж большие вложения придется делать в его интерьер и оборудование, и неожиданное предложение арендодателя расторгнуть отношения может обернуться большими убытками и, разумеется, потерей бизнеса. Приемлемый вариант – долгосрочная аренда с правом выкупа.

Если есть возможность привлечь к проекту значительные средства, можно начать строительство отдельного гостиничного здания, но при этом нужно отдавать себе отчет в том, что поиск и покупка подходящего участка, подготовка разрешительной документации, проектные и строительные работы могут занять не один год.

Оптимальным вариантом считается приобретение помещения под гостиницу. Оно может как быть нежилым, так и представлять собой несколько квартир (подойдет для этих целей и большая коммунальная квартира). Площадь должна быть от 300 кв. метров и выше. Если вы покупаете квартиры, их нужно будет вывести из жилого фонда. Будьте готовы к тому, что эта процедура потребует затрат – как финансовых, так и временных.

Интерьер гостиницы: важные мелочи

После выбора и приобретения помещения самое время приступать к созданию проекта гостиницы, перепланировке и ремонту. Причем согласование проекта и получение разрешений на перепланировку может занять куда больше времени, чем собственно ремонт. Реконструкция помещения и ее документальное оформление могут составлять до половины стоимости самой недвижимости.

Когда перепланировка будет окончена и вы приступите к внутренней отделке гостиницы, уже можно обращаться за согласованием в заинтересованные службы (санэпидстанцию, к пожарному надзору), а также заключать договоры с коммунальщиками.

Создание интерьера гостиницы имеет огромное значение, хотя каких-то единых правил тут нет и быть не может. Подход к обустройству помещения будет зависеть от концепции отеля, а также от его ценовой категории. Где-то будет уместен деловой и практичный минимализм, где-то – вечная классика, а кому-то захочется сделать комнаты с богатым убранством – все зависит от вкусов владельца и от предпочтений целевой аудитории. Но главное – это удобная планировка и качественно выполненный ремонт, номера должны выглядеть чистыми и аккуратными, даже если не будут роскошными.

Еще один важный момент – мебель и сантехника должны быть высокого качества. Не стоит на них очень уж экономить, такая экономия может обернуться дополнительными затратами: хлипкая мебель быстро сломается, ведь не секрет, что к «общественному» имуществу редко относятся бережно.

Позаботьтесь о том, чтобы у гостиницы был свой фирменный стиль, который заметен даже в мелочах. Стоит ли говорить, что разработку интерьера лучше поручить профессиональным дизайнерам.

Персонал мини-отеля: сколько и какой?

Озадачиться подбором персонала лучше за несколько месяцев до планируемого открытия. К моменту начала работы у сотрудников должны быть оформлены все необходимые документы, а сами они – быть обученными и готовыми приступить к работе.

Набирать персонал нужно, исходя из того, какие услуги вы планируете оказывать в гостинице. Если, например, постояльцы будут обеспечиваться питанием, понадобятся повара. Что касается обслуживающего персонала, существует правило: общее его количество (администраторы, горничные, портье) приблизительно равняется количеству номеров.

Если гостиница небольшая, сотрудники могут совмещать разные должности (администратор – заниматься бронированием, горничная – отвечать за работу прачечной). Это выгодно и владельцу, которому не приходится держать на работе лишний персонал, и самим сотрудникам, которые могут зарабатывать больше.

Важное требование к персоналу гостиницы – знание иностранных языков (как минимум английского). Необходимо организовать систематическое обучение и занятия по повышению квалификации.

Услуги в гостинице: важное и второстепенное

Первое и самое главное – в номерах должно быть чисто. Ежедневная уборка, своевременная замена белья и полотенец – это обязательное условие работы каждого отеля. Если нет возможности организовать прачечную в самой гостинице, следует заключить договор со сторонним предприятием, оказывающим этот вид услуг.

Завтрак, состоящий из кофе, чая, готового печенья отель может обеспечить, даже если при нем нет ресторана или кафе. Если же собственное кафе запланировано, нужно быть готовым к дополнительным затратам. Для его открытия понадобится:

• оборудованное помещение, соответствующее всем пожарным и санитарным требованиям;
• все необходимые разрешительные документы и согласования;
• персонал: повара и официанты;
• лицензии на торговлю алкоголем.

Однако собственное кафе или ресторан – это уже отдельный бизнес, в такое заведение понадобится привлекать клиентов и со стороны, только на постояльцах мини-отеля оно себя не окупит. Гораздо проще договорится с одним из соседних кафе о доставке еды постояльцам в номер или, например, о завтраках со скидкой.

У отеля должна быть возможность предоставить своим посетителям автомобильную парковку, сейф, интернет, телефон, при необходимости – временную регистрацию.

Еще одна безусловная обязанность отеля – обеспечить клиентам безопасность. Для этого у него должен быть заключен договор с охранным предприятием, установлена тревожная кнопка. Нельзя забывать и про меры пожарной безопасности: запасной выход, пожарные извещатели. Не лишней будет и охраняемая стоянка.

Отдельно стоит позаботится о гостях с детьми (в гостинице не помешают детские кроватки и стульчики) и посетителях-инвалидах (понадобится вместительный лифт и пандусы).

Сообщить всем об открывающемся отеле нужно заранее, желательно за 2-3 месяца. Поместить на здании баннер о скором открытии, дать информацию в туристические агентства, создать сайт отеля и разместить рекламу в интернете, на специализированных ресурсах.

Качественное обслуживание и умеренные цены со временем сделают свое дело – появится собственная клиентская база, а вчерашние постояльцы будут рекомендовать гостиницу своим знакомым.

О том, что гостиница – предприятие затратное, было уже сказано неоднократно. Пришло время подсчитать, сколько все-таки стоит открыть небольшой отель. Разумеется, подсчеты будут приблизительными, чтобы получить точное представление о грядущих расходах и доходах, понадобится получить дополнительную информацию:

• узнать, насколько востребована услуга в вашем городе (его население, уровень развития инфраструктуры, состояние туристического направления, бизнеса и производства, какие спортивные или культурно-массовые мероприятия здесь проводятся);
• проанализировать рынок: сколько гостиниц в вашем городе, какова их рекламная и ценовая политика, насколько они загружены и как на это влияет сезонность);
• сделать предварительную оценку затрат: стоимость недвижимости в населенном пункте, а также расценки на строительные и прочие работы;
• определиться, какова будет концепция вашего отеля: состав номерного фонда, предоставляемые услуги, уровень обслуживания и как результат – целевая аудитория.

Как видим, с точностью ответить на вопрос, сколько стоит открыть мини-отель практически невозможно, слишком много факторов будет на это влиять. Вложения в столичную гостиницу могут быть в десять раз большими, чем в региональную, так что приведенные ниже цифры очень приблизительны.

Открыть мини-гостиницу на 10–15 номеров в небольшом региональном городе можно, затратив порядка 8–15 млн. рублей. В то же время небольшой отель в Санкт-Петербурге или в Москве потребует около 50 млн. А если вы решите возводить отдельное здание и приобретать земельный участок, стоимость возрастет до 150–200 млн. рублей.

Все расходы на организацию гостиницы делятся следующим образом:

• 50 % – на покупку или строительство помещения;
• 25 % – на перепланировку, (в том числе проект и административные расходы);
• 15 % – на интерьерный ремонт, внутреннюю отделку, закупку оборудования и мебели,
• 10 % – остальные расходы (затраты на зарплату и обучение персонала, рекламу, покупка расходных материалов).

В столичном городе гостиница окупится приблизительно за 5–7 лет, в крупном городе с более чем миллионным населением – за 6–8 лет. В небольшом региональном городке на это может уйти от 9 до 12 лет.

Гостиничный бизнес не напрасно считается прибыльным, именно поэтому возникают все новые отели. Однако быстроокупаемым его не назовешь, так что это предпринимательство для тех, кто твердо стоит на ногах, а потому не боится крупных вложений и масштабных проектов. Составление же подробного бизнес-плана такого сложного и дорогостоящего проекта лучше доверить специалистам.